不动产登记申请人应对申请材料的真实性负责

来源:原创 2019-04-18 02:09:27 编辑:管理员 浏览:

   不动产登记申请人应对申请材料的真实性负责

案情回放:

2015年2月,葛某与丈夫蒋某共同购置一套住房并办理所有权登记手续。2016年11月,蒋某以自己和葛某的名义与朱某签订《借款合同》,并将涉案房屋抵押给朱某。登记机关受理抵押登记申请后,向蒋某收取了房屋所有权证、国有土地使用权证、身份证件、房地产他项权登记申请书、《借款合同》、抵押人为蒋某、葛某,抵押权人为朱某的《N市房地产抵押合同》、(2016)XXX字第885号公证书、价值协议书等申请材料。其中(2016)XXX字第885号公证书系J区公证处于2016年8月作出,对蒋某办理抵押登记手续时所持有的葛某签署的《授权委托书》进行了公证,证明该委托书确系葛某于2016年8月在公证处所签。N市国土局遂根据蒋某和朱某提供的申请材料作出涉案抵押登记。

后葛某以蒋某与他人串通冒充其身份办理公证为由,要求J区公证处复查并撤销相关公证书,J区公证处经审查核实后于2017年2月作出《复查处理决定书》认定该公证自始无效。葛某持《复查处理决定书》起诉至法院,请求判决撤销N市国土局作出的房屋抵押登记。

本案经历一审、二审,一审法院判决撤销涉案抵押登记;二审法院经审理后认为N市国土局已尽到合理审查义务,对登记结果不存在过错,撤销原判并驳回葛某的诉求。

律师分析与点评:

《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定,当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。本案中,蒋某在申请抵押登记时向N市国土局提交了葛某的《授权委托书》及相关公证书,N市国土局因而有理由相信蒋某取得其妻葛某的授权,有权代理葛某办理抵押登记事宜。并且,蒋某和葛某已经按照规定向N市国土局提供了必要的申请材料,N市国土局也已尽到了合理审查义务,登记程序亦无不当,因此N市国土局不存在过错。

另外,虽然作为涉案抵押登记重要依据的公证书被撤销,造成涉案抵押登记行为客观上违法,但《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第十一条第三款规定,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,不撤销登记行为。由于朱某对蒋某将涉案房屋抵押系无权处分并不知情,且已向蒋某给付借款,涉案抵押登记也已办理完毕,因此朱某符合善意取得抵押权的情形,依法不予撤销抵押登记。

律师建议:

不动产登记机关的登记颁证行为属于行政确认行为,无自由裁量权,不会在当事人间创设新的权利义务关系。但不可否认的是,在申请人提供虚假材料的情况下,不动产登记所呈现的权利状态往往会与当事人之间真实的民事法律关系存在冲突。

《不动产登记暂行条例》第十六条的规定,申请人在申请不动产登记时,应当对所提交申请材料的真实性负责。并且,依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释〔2010〕15号)第十二条的规定,因申请人提供虚假材料办理登记,给真实权利人造成损害的,不动产登记机关只要依照相关法律尽到合理审慎职责的,对登记结果不承担过错责任。因此,真实权利人应当向提供虚假材料的申请人主张侵权损害赔偿责任。

 

杨博炜,江苏省优秀青年律师、江苏律协参政议政信息员、南京市律师协会青年律师工作委员会副主任、宪法与行政法业务委员会秘书长。



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